Riesgos al invertir en el crowdfunding inmobiliario con AssetHous
Los riesgos de inversión inmobiliaria siempre se asocian con riesgos muy altos a la hora de invertir, se puede perder la totalidad o parte de la inversión.
La mayoría de las inversiones, ya sea la emisión de acciones preferentes («Acciones preferidas» o «Acciones») o Préstamos Directos sindicados («Préstamos»), tienen una propiedad y una idea concreta de proyecto en la parte inferior, que es el marco básico para la inversión. Las inversiones presentadas en este contexto suelen ser diferentes tipos de financiación superior para empresas privadas o asociaciones de inquilinos («Propietarios del proyecto» o «Compañía») sin garantía limitada.
Además de los riesgos asociados con los instrumentos de inversión, así como la seguridad o la externalización de garantías relacionadas con los instrumentos, existen varios riesgos asociados con el propietario del proyecto, sus recursos financieros, el proyecto, los proveedores y empresarios, las opciones de financiación, los factores ambientales y ciclo económico, permisos gubernamentales, etc. A continuación describimos los factores de riesgo comunes, como los que se espera que afecten la inversión de este tipo de inversión.
Los riesgos no están clasificados y no pretenden ser exhaustivos. Riesgos e incertidumbres adicionales pueden ocurrir en cada inversión individual.
Es importante analizar los riesgos potenciales en la inversión actual y compararlos con el rendimiento ofrecido. Solo después de haber hecho esto y haber pesado en su situación financiera personal, se puede tomar una decisión de inversión considerada.
Riesgos relacionados con las acciones.
Al invertir a través de Acciones, los rendimientos generalmente se pagan a través de dividendos. Sin embargo, existen varios riesgos que pueden afectar negativamente las actividades del propietario del proyecto y no se puede garantizar que la empresa pueda obtener un beneficio que permita el dividendo. Como accionista, normalmente no hay posibilidad de recuperar el capital invertido, pero los inversionistas dependen del hecho de que haya fondos suficientes en la Compañía para cumplir con todos los compromisos con los acreedores de la Compañía a corto y largo plazo y en parte de que la Junta de Los Directores toman decisiones sobre dividendos. También debe señalarse que las empresas privadas tienen menos protección para los accionistas minoritarios que las empresas públicas.
Existe el riesgo de que el propietario mayoritario tome o deje de tomar medidas contrarias a los intereses de otros accionistas, como que el propietario mayoritario decida no decidir sobre el dividendo esperado a los tenedores de acciones preferentes o que la Compañía simplemente se realice en una manera no efectiva.
La Asamblea General Anual puede, si surge una necesidad de capital en la Compañía, decidir sobre nuevas emisiones adicionales, por lo que la propiedad proporcional y los derechos de voto de los accionistas actuales de la Compañía pueden verse reducidos.
Las acciones de la compañía normalmente no se admiten a negociación en ningún mercado. Los accionistas que deseen vender sus acciones (en la medida de lo posible según los Estatutos) corren el riesgo de que el valor de mercado de las acciones no corresponda al valor de adquisición o la valoración percibida en un momento dado. También existe el riesgo de que los compradores hayan desaparecido por completo.
¡No dude en utilizar esta función en caso de tener alguna pregunta o inquietud!
Tenga en cuenta que todos los inversores tienen la oportunidad de hacer preguntas, a través de un cuestionario digital, directamente al propietario del proyecto antes de realizar una inversión.
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Riesgos de endeudamiento.
En caso de inversión mediante Préstamos, la rentabilidad se pagará mediante el reembolso del Préstamo y los intereses, posiblemente combinados con una amortización previamente completada. Sin embargo, existen varios riesgos que pueden afectar negativamente las actividades del propietario del proyecto y no se puede garantizar que el propietario del proyecto pueda realizar un resultado que permita el reembolso. Los inversionistas dependen de la cantidad suficiente de fondos en el Propietario del Proyecto para cumplir con sus compromisos, y de que la administración o el Directorio del Gerente del Proyecto realmente realizan el reembolso.
La garantía que se emite junto con el Préstamo puede, en la práctica, tener un valor financiero extremadamente limitado y no es en absoluto una garantía para el capital del inversor. Por ejemplo, el valor de las suscripciones bursátiles y corporativas depende de que las empresas tengan activos subyacentes realizables, mientras que una hipoteca subordinada de bienes raíces depende de la venta de la propiedad a un precio que cubre parcialmente los créditos y costos totales de los prestatarios principales y también hay capital sobre. Como inversor, puede evaluar cualquier garantía con cuidado e independientemente de qué tan bien sea la garantía, aún puede esperar recuperar el capital en caso de un préstamo hipotecario. Existe el riesgo de que la hipoteca resulte ser nada o un valor extremadamente limitado.
Es común que una compañía matriz busque un préstamo como garantía para los prestamistas (inversores). Sin embargo, la posición financiera del garante no necesita ser fuerte y / o puede verse afectada desde que se tomó la garantía, lo que puede perjudicar la capacidad de los inversores para recibir el pago del garante.
Si surgen requisitos de capital adicionales, puede ser más difícil financiar aún más al propietario del proyecto si existen varias promesas. Se puede desalentar a los acreedores potenciales de prestar dinero si hay una gran cantidad de garantías emitidas a diferentes prestamistas. Además, a los propietarios de proyectos más pequeños les suele resultar difícil encontrar fondos adicionales si no se planifica un proyecto. Esto puede ocasionar que el proyecto no se finalice y / o que el propietario del proyecto se vuelva insolvente.
Algunas inversiones dependen de que el propietario del proyecto pueda recaudar fondos adicionales o refinanciar préstamos existentes. En caso de que esto falle, se puede perder el reembolso y / o el propietario del proyecto puede declararse insolvente.
Para un propietario de proyecto, puede haber una oportunidad de pagar el Préstamo por adelantado, lo que puede significar un rendimiento total más bajo para el inversor en comparación con el préstamo y la tasa de interés se pagó en la fecha de vencimiento.
El préstamo consiste en obligaciones simples que no pueden ser transferidas o pignoradas. Esto significa que no hay posibilidad de que el inversor venda su préstamo, lo que significa que el capital invertido está bloqueado durante el plazo del préstamo.
El préstamo no está cubierto por la garantía de depósito del gobierno, que se aplica a los fondos en algunas cuentas bancarias, o cualquier otra garantía o garantía más allá de lo que se establece expresamente en el pagaré adjunto al préstamo.
Si las tasas de interés de mercado cambian, las inversiones a tasa fija pueden convertirse en opciones de inversión menos atractivas si las inversiones alternativas hubieran arrojado rendimientos más altos. Además, el nivel de la tasa de interés en el mercado es muy difícil de predecir a largo plazo.
Es más difícil pasar por alto el riesgo de crédito para los préstamos con un vencimiento residual largo que para un préstamo con un vencimiento residual corto. La mayoría de los factores de riesgo pueden reforzarse con el tiempo de los Préstamos con vencimientos residuales largos en comparación con los préstamos con vencimientos remanentes cortos.
Riesgos de operacionales.
Los ingresos de un proyecto inmobiliario se generan principalmente por una red operativa positiva, aumento de valor o por la venta del artículo en el mercado. Sin embargo, existe el riesgo de que el propietario del proyecto adquiera o invierta en proyectos menos atractivos que resulten en altas tasas de vacantes, aumentos de valor bajo o inexistente o compradores perdidos. Los factores que pueden afectar el éxito comercial son ubicación, incumplimiento, financiación, mercado, tasas de interés, temporada, suministro, desarrollo, habilidades y experiencia, colaboraciones, subcontratistas, permisos (como planes detallados y permisos de construcción), etc.
Muchos propietarios de proyectos no tienen historia o la limitan, lo que complica la evaluación de riesgos, ya que es más difícil sacar conclusiones con respecto a las cuentas anuales revisadas, fortaleza financiera, capacidad de pago, disposición a pagar, pagos de impuestos, gestión general, etc.
Como los propietarios del proyecto operan en un mercado competitivo con muchos actores sólidos, existe el riesgo de que los propietarios individuales del proyecto carezcan de recursos y habilidades suficientes para acceder a atractivas adquisiciones de propiedades y proyectos con buenas oportunidades de retorno. Las habilidades insuficientes y los recursos limitados pueden afectar las oportunidades comerciales del proyecto para trabajar y sobrevivir en el mercado.
El propietario del proyecto a menudo depende de partes externas para un posible financiamiento y refinanciación final, y para que el propietario del proyecto o su asociación de vivienda controlada tengan acceso al crédito para la construcción. Por lo tanto, el propietario del proyecto depende de la evaluación de los bancos y / o las instituciones de crédito para lograr el éxito comercial en el mercado y completar sus proyectos iniciados.
Dado que algunas inversiones significan poseer bienes inmuebles durante mucho tiempo para generar ingresos, existe el riesgo de que los costos de operación se vean afectados por cambios en los costos de operación asociados con las propiedades, tales como calefacción, administración de propiedades, agua, ( limpieza, electricidad ) impuestos a la propiedad, seguro, administración y otro mantenimiento. Además del aumento de los costos, los ingresos operativos pueden verse afectados negativamente por la reducción de los ingresos, por ejemplo, debido al aumento de las tasas de desocupación en la propiedad, o porque los ingresos no se pueden aumentar al mismo ritmo que los costos. Una red operativa deteriorada de lo estimado puede afectar el rendimiento de un proyecto.
El propietario del proyecto y sus contratistas pueden encontrar problemas en la construcción cuando construyen edificios, lo que puede generar mayores costos para el propietario del proyecto. El riesgo de construcción puede ocurrir, por ejemplo, en relación con pedidos, documentos contractuales, técnicas de construcción, estimaciones de costos, condiciones climáticas, evaluaciones geotécnicas, geografía, planificación y logística.
También existe el riesgo de que el propietario del proyecto no reciba los permisos necesarios requeridos por el municipio y las autoridades para la construcción de la propiedad (permiso de construcción, cambios en el plan detallado, etc.) o que sean apelados.
Las fluctuaciones en el mercado pueden generar un aumento en los costos de un proyecto de construcción, incluidos materiales, personal y contratistas. Esto puede afectar la posibilidad de que un proyecto de construcción se complete de acuerdo con el cronograma y el presupuesto.
Los propietarios de proyectos pueden adquirir bienes inmuebles en diferentes mercados geográficos o dirigirse a mercados geográficos individuales. Cómo un mercado específico se ha desarrollado históricamente no es garantía de su desarrollo continuo, lo que significa que la oferta y la demanda pueden evolucionar de forma diferente entre diferentes mercados y dentro del mismo mercado geográfico. El desarrollo negativo de un mercado, o un desarrollo más pobre en comparación con mercados comparables, puede afectar negativamente la rentabilidad y la posición financiera del propietario del proyecto.
Muchas veces, los propietarios del proyecto dependen de terceros para la producción y la construcción. Por lo tanto, el propietario del proyecto se arriesga a que las contrapartes incumplan sus compromisos, lo que a su vez puede afectar negativamente las condiciones del proyecto. Los posibles riesgos incluyen errores en la producción, retrasos e insolvencia. Todos los pagos adelantados a un empresario que posteriormente incurran en quiebra también causan que el Propietario del Proyecto incurra en incumplimiento de forma inmediata.
Algunos propietarios de proyectos poseen una propiedad o proyecto junto con uno o más actores. Por lo tanto, existe el riesgo de desacuerdos o conflictos entre las partes, que las partes no cumplan sus compromisos mutuos o que los proyectos dependan de la posición financiera de las partes. Los desacuerdos y el incumplimiento de los compromisos pueden afectar negativamente la capacidad del propietario del proyecto para completar, por ejemplo, un edificio, vender la propiedad o realizar el negocio de manera efectiva.
El propietario de un proyecto más pequeño a menudo depende de una o algunas personas clave, cuya experiencia y conocimiento sobre la organización es esencial para el desarrollo y la gestión continua del propietario del proyecto. Estas personas pueden ser tanto empleados clave como propietarios con una influencia significativa, cuyos intereses no siempre coinciden con los intereses de los inversores. Además, las actividades del propietario del proyecto o sus subsidiarias pueden verse negativamente afectadas si dichas personas clave por cualquier razón no pueden o no desean continuar trabajando en el propietario del proyecto.
El propietario del proyecto siempre asume un riesgo ambiental al adquirir bienes inmuebles. Si existen venenos o sustancias similares que den lugar a requisitos de acción, la medida puede incurrir en costos significativos. Los propietarios del proyecto también pueden ser estrictamente responsables del daño ambiental que se produce en la propiedad.
Pueden ocurrir disputas y procedimientos legales y el propietario del proyecto es una parte. Existe el riesgo de que tales disputas sean perjudiciales para el propietario del proyecto con costos significativos como resultado.
Si, por algún motivo, un propietario del proyecto recibe publicidad negativa, podría tener un impacto negativo en su oportunidad comercial. Esto puede generar dificultades para implementar proyectos de construcción o llenar vacantes en propiedades listadas y afectar adversamente la capacidad de pago en contra del inversionista.
Si los clientes del propietario del proyecto sufren problemas financieros repentinos o, por alguna otra razón, no pagan a su debido tiempo, esto puede afectar la capacidad del propietario del proyecto para cumplir a su vez sus obligaciones hacia los inversores.
Para los pequeños propietarios de proyectos, el negocio generalmente se concentra en uno o pocos proyectos, lo que implica un mayor riesgo de tal naturaleza como asociado con carteras poco diversificadas. Si ocurriera cualquier evento o relación adversa en cualquiera de los proyectos de la cartera, podría afectar al propietario del proyecto y / o las ganancias del grupo en mayor medida que si el equivalente se produjera en una empresa más grande.
El valor de una o más propiedades o proyectos en la cartera del propietario del proyecto puede caer en valor como resultado de, por ejemplo, variaciones del mercado o deterioros asociados con la condición de la propiedad. Si el valor cae, puede ser difícil para el propietario del proyecto vender la propiedad con fines de lucro o recibir nuevos fondos si la propiedad no puede utilizarse como garantía, lo que podría afectar tanto la posición financiera del propietario del proyecto como la seguridad del inversionista.
Toda propiedad implica responsabilidad. Para un propietario de proyecto, las propiedades pueden ser destruidas por fuego, daño por agua u otro daño. Además, los propietarios del proyecto pueden, por negligencia, causar daños a la propiedad de una persona u otra y causar daños ambientales de los cuales los propietarios del proyecto son responsables. Además, una cobertura de seguro insuficiente puede ocasionar costos imprevistos. La compensación y los daños por daños causados también pueden ocurrir por lesiones personales y daños a la propiedad de otra persona y por la reparación del daño ambiental. Cada uno de estos riesgos podría tener un efecto material adverso en las operaciones, ganancias y posición financiera del propietario del proyecto.
Los desarrollos en el mercado financiero pueden afectar las tasas de interés en el mercado, lo que significa que los costos de los intereses pueden afectar las oportunidades de retorno y la situación financiera del propietario del proyecto.
Un propietario de proyecto puede estar expuesto a fluctuaciones en los tipos de cambio, por ejemplo, si tiene operaciones en otros países o si alguna de las contrapartes con las que trabajan los propietarios del proyecto tiene operaciones en otros países (como los fabricantes de viviendas). Las variaciones en las tasas de cambio de moneda pueden, por lo tanto, afectar los ingresos y la posición financiera de los propietarios del proyecto.
Dado que algunos proyectos dependen de aumentos de valor para lograr un ROI establecido, existe el riesgo de que las fluctuaciones en el ciclo comercial reduzcan la demanda general en el mercado, lo que significa que el nivel de precios de los bienes raíces y los derechos de los inquilinos puede caer o la cantidad de compradores potenciales puede ser limitada. Además, independientemente del ciclo económico, existe el riesgo de que el propietario del proyecto no encuentre compradores debido a errores de juicio, cambios de infraestructura, decisiones de política, etc.
Los compromisos de pago del propietario del proyecto vinculados a las inversiones, así como los gastos de amortización e intereses, requieren una buena liquidez. Si el propietario del proyecto no tiene suficiente liquidez para cumplir con sus obligaciones de pago, puede afectar negativamente las operaciones, la posición financiera y los resultados actuales del proyecto. Independientemente de la propiedad, la calidad y el estado del proyecto, una escasez de liquidez puede conducir a la insolvencia y la quiebra.
Un propietario puede, tras la adquisición de terrenos o proyectos, hacerse cargo de una empresa o propiedad que puede implicar obligaciones o contener activos con un impacto negativo en la posición financiera del propietario del proyecto.
Los cambios en las leyes y regulaciones (leyes tributarias, leyes de propiedad u otras) pueden afectar la capacidad del propietario del proyecto para continuar operando de acuerdo con las mismas condiciones que antes y podrían afectar significativamente su posición financiera y capacidad para completar proyectos y reembolsos.
Muchos proyectos están en las primeras etapas, lo que aumenta los niveles de riesgo a medida que las incertidumbres son cada vez más evidentes. Ejemplos de tales incertidumbres son la ausencia de
- (a) decisiones de crédito de los bancos u otras entidades financieras
- (b) financiamiento a corto, mediano y largo plazo
- (c) permisos de construcción a nivel de ley
- (d) contratistas contratados
- (e) plan financiero certificado para la asociación de inquilinos
- (f) acuerdos (acuerdo de adquisición, contrato de alquiler, contrato de reserva, etc.) que sean legalmente vinculantes y / o tengan un valor económico práctico
- (g) derechos de propiedad o vivienda
- (h) una descripción general de cómo se verá o se desarrollará el mercado cuando el proyecto en cuestión se venda, complete, refinancie, etc.